Bezit u een woning in het buitenland ? Hou je rekenmachine klaar !

België werd in november 2020 veroordeeld voor de manier waarop ze het in het buitenland aangehouden onroerende belast.  Er was met name een aanzienlijk verschil tussen de berekening voor een onroerend goed in België gelegen en een onroerend goed in het buitenland.

Voor een onroerend goed in België, particulier verhuurd of niet verhuurd, is het principe van de belastingheffing gebaseerd op het kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Dit kadastrale inkomen is gebaseerd op een geïndexeerd hypothetisch huurinkomen in het jaar 1975.  Indien het onroerend goed beroepsmatig wordt verhuurd, neemt de fiscus de werkelijke huurprijs in aanmerking.

Voor in het buitenland gelegen onroerend goed belastte men, indien het werd verhuurd, de werkelijke huuropbrengsten verminderd met de in het buitenland land betaalde belastingen.  Werd het niet verhuurd, dan was de basis een gemiddelde huuropbrengst, gerelateerd aan het land waar het onroerende goed zich bevindt. In beide gevallen mocht een forfaitaire vermindering van 40 % worden toegepast, voor onderhoud en reparaties.

Onder de nieuwe wet, zal ook voor het buitenlandse onroerend goed een kadastraal inkomen als basis moeten dienen. Ook hier zal de basis de waarde zijn van het goed in het jaar 1975.  Maar omdat er in het buitenland, anders dan in België geen referentiewaarde is, heeft de wetgever een berekeningsmethode uitgewerkt om dit kadastraal inkomen te reconstrueren. In de berekening wordt uitgegaan van de huidige waarde, waarop een geïndexeerde correctiefactor en een huurpercentage van 5,30% zullen worden toegepast.  De huidige waarde kan gevonden worden in een recente schatting, de marktwaarde, de waarde van de aankoop, of de waarde opgenomen in een nalatenschap of schenking.  In het laatste geval moet de correctiefactor voor het jaar van deze verrichtingen worden gebruikt.

Laten we twee voorbeelden nemen:

• U hebt in 2020 een woning in het buitenland gekocht voor € 500.000 (aankoopwaarde).  De correctiefactor is dan 15,036.  Het aan te geven kadastraal inkomen bedraagt : (500.000/15,036)X5,3% = 1.762,44€.
• U hebt in 2011 een woning in het buitenland geërfd en de aangifte voor de successierechten vermeldt een waarde van 250 000 euro. In dit geval is de correctiefactor 13,124.  Het aan te geven kadastraal inkomen bedraagt : (250.000/13,124)x5,4% = 1.009,60€

Voor uw belasting op het buitenlandse onroerend goed zal nu, net als voor Belgische onroerende goederen, de belastbare grondslag het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40% zijn. Wordt het onroerend goed verhuurd aan een rechtspersoon of een natuurlijke persoon die het beroepsmatig aanwendt, zal de werkelijke huur de basis vormen.  De forfaitaire aftrek  van 40% voor kosten en onderhoud zal hier eveneens beperkt worden tot 40% van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen.

Indien het onroerend goed gelegen is in een land waarmee België een overeenkomst ter voorkoming van dubbele belasting heeft gesloten, zullen deze inkomsten worden vrijgesteld met progressievoorbehoud. De huurinkomsten worden opgeteld bij de andere belastbare inkomens, waardoor het belastingtarief stijgt.  De buitenlandse belasting op dit deel van het inkomen wordt dan in mindering gebracht.

Als er geen overeenkomst is, wordt het inkomen uit vermogen belast tegen het marginale tarief.

Ten slotte zijn de interesten op een lening die is aangegaan om een Belgisch of buitenlands onroerend goed te behouden of te verwerven, aftrekbaar van de onroerende inkomsten en kunnen zij deze teniet doen.

En nu...

In 2021 zal de Administratie Opmeting en Waardering (voorheen het Kadaster) een lijst opstellen van belastingplichtigen die in het buitenland onroerend goed bezitten. Hen wordt gevraagd een korte beschrijving te gegeven van het onroerend goed, datum van verkrijging, de ligging (adres) de marktwaarde of de op de hierboven beschreven wijze berekende waarde.  De belastingdienst zal dan het vastgestelde kadastraal inkomen meedelen. Daarna heeft u nog twee maanden de tijd zo u dit bedrag zou willen betwisten.